コーポラティブハウスのメリット・デメリット

土地代・施工費など、必要経費だけで建てられるのが魅力のコーポラティブハウス。ここではコーポラティブハウスを建てる際のメリット・デメリットについて説明します。

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コーポラティブハウスとは

コーポラティブハウスとは住宅の所有を希望する人同士が集まって組合を作り、事業者として設計・デザインした住まい（マンション）をつくる仕組みです。とはいえ、住まいづくりのプロセスは、土地情報の入手にはじまり、建築家・設計者や工事会社の選定、役所との折衝など、素人にはなかなかハードルが高いもの。そのため、一般的な住宅としては普及率はあまり高くありません。しかし、最近ではそれらのプロセスすべてをコーディネイト会社が請け負い、コーポラティブハウスの企画に参加者を募る方式（企画者主導型）が主流に。それに呼応するように、フジテレビの木曜劇場『隣の家族は青く見える』にてコーポラティブハウスが舞台になるなど、より身近な存在になってきました。一般的な分譲マンションとは異なり、モデルルーム運営費や販売手数料など余分なコストをかけずにリーズナブルな金額で理想の住まいが手に入れられるなど、その魅力の虜となる人が増えつつあります。

コーポラティブハウスのメリットとは

デザインにこだわることができる

コーポラティブハウス最大のメリットは、注文住宅のようにこだわりを叶えられる「自由設計」です。通常の分譲マンションの場合、すでに決められた間取りや設備に対して妥協したり折り合いをつけたりしながら選択しなければいけません。コーポラティブハウスであれば、家族がゆったりと過ごせる広々としたリビングや家事がしやすい動線の部屋配置など、ライフスタイルに合った間取りに設計できます。部屋ごとに違うコンセプトを持たせたデザインにすることも可能。また、家族の健康のために自然素材の建材を選ぶこともできます。そのほかにも床や壁の仕上げ、キッチンや浴室の仕様、窓の大きさや位置などにも妥協せずにこだわりを追求できるのがコーポラティブハウスの魅力です。

必要な経費を把握できる

コーポラティブハウスは入居希望者同士が建設組合を設立して直接発注するため、土地の取得費用をはじめ、建設工事費用、設計費用など、どのプロセスにどれだけの費用がかかっているのかを把握できます。一方で分譲マンションの場合、土地の取得費用や建設費用などの経費にいくらかかっているのか開示されることはなく、価格が適正かどうかを判断できません。コーポラティブハウスで選ばれる土地は、価値はあるものの戸建てや分譲マンションには向かないような買い手の少ないものが多いため、適正価格で取得可能です。分譲マンションのようなモデルルーム費用や広告宣伝費といった中間経費もかかりません。コストをリーズナブルに抑えることで、必要なものにだけお金をかけられる合理的な住まいづくりを叶えられます。

希望者（住民）同士の連携が図れる

コーポラティブハウスは分譲マンションの購入と異なり、これからの住まいを希望者同士でつくっていきます。長く住み続ける家を建てるなら、隣家との人間関係もしっかりしておくべきですよね。コーポラティブハウスでは希望者全員で住まいづくりのプロセスを共有できるため、入居後もスムーズなご近所付き合いができます。新しい環境で生活を始められるだけでなく、住民同士の良い人間関係を築けるのがポイントです。

家への愛着が生まれる

希望者自身が主体となってつくられるコーポラティブハウスは、個人の思いをくみ取ってつくられているので、それだけ愛着を持って住み続けられます。それぞれの生活スタイルになじみやすく設計されているため、住み心地が良いのもポイント。また、建設中は定期的に工事の進行状態を確認できるため、自分の住まいが作られているところが見える安心感があります。「自分の手で理想の住まいをつくった」という達成感や家への愛情を強く感じられるのは、家づくりのあるべき姿と言えますね。

利便性の高い立地を叶えられる

コーポラティブハウスと同じく自由設計でこだわりの住まいを叶えられる戸建ての注文住宅の場合、都心で利便性の高い立地の土地を求めるとかなり高額な費用がかかります。そのため、立地の利便性を諦めて土地が比較的安価な郊外を選ぶか、もしくは広さで妥協を求められることも。コーポラティブハウスなら入居希望者同士で土地を共同購入するため、利便性の高い立地の土地をリーズナブルな価格で取得できます。土地選びにこだわりを持った会社を選ぶことで、永住性や資産性の高い立地や子育てに適した生活環境のある立地などを叶えることも可能。そのため、立地にこだわりたいのであればプロ目線で土地を選定してくれるコーポラティブハウスの実績が豊富な会社選びがベター。利便性の高さとオーダーメイドの自由設計を両立できるのがコーポラティブハウスならではの強みです。

コーポラティブハウスのデメリットとは

住居の完成までに時間がかかる

コーポラティブハウスは、完成して入居するまでに時間がかかるのがデメリット。希望者による組合の立ち上げ・参加から設計、施工・住居の引き渡しまでが1つの流れとなっています。この流れを終えるには平均20カ月ほどの期間を必要とします。が、分譲マンションのように契約から入居までの間をただ「待つ」のではなく、設計の話し合いや工事現場に出向いたりと家づくりのプロセスを「楽しむ」ことができる、と表現することもできます。

組合による定期的な集まりに参加する必要がある

コーポラティブハウスは希望者同士の組合を発足させ、組合内で事業を進めていきます。そのため建物の外観や共用スペースの用途を決めていく必要があります。また、建物のルールをはじめとする細かい部分の確認もしていくため、参加者全体による協議は6～10回程度行われるケースが多いようです。間取りや設備が決められている建売住宅や分譲マンションでも十分な人にとっては、手間暇かかる工程に感じるかもしれません。

参加者が辞退・足りない場合は計画中止のリスクも

コーポラティブハウスは個人事業ではなく組合事業なので、途中で辞退することが難しい仕組みです。あるいは企画に集まる人が少ない場合は、計画自体の実現が難しくなります。そのため、運営実績の豊富なコーディネイト会社選びが重要となります。

建設中のトラブルは組合の責任に…？

コーポラティブハウスは、住宅希望者が建設組合となって事業を展開するため、建設に関するトラブルの責任は、原則、組合が持つことに。そのため極端に切り詰めた建設計画は避け、万が一に備えて余裕のある予算やプランを組合内で設定しておくと安心です。また実際はコーディネイト会社が間に入って問題を解決してくれるので、不安なことがあればその都度相談しましょう。

買い手が見つかりにくい

万人受けしやすい画一的でスタンダードなデザインの分譲マンションと違い、コーポラティブハウスは住人の好みやライフスタイルを反映できる自由設計を売りにしています。そのため、分譲マンションよりも買い手の間口が狭まって売却が難しくなるケースもあり。買い手の好みと一致すればここにしかない魅力的な物件になり得ますが、買い手が見つからないことで分譲マンションよりも査定価格が低くなってしまう可能性もあります。ですが、こだわりの強さで言えば同じ自由設計の注文住宅にも当てはまるため、コーポラティブハウス特有のデメリットではありません。

入居者同士の密接なコミュニティ

コーポラティブハウスは住人同士が話し合って住まいをつくっていくため、一般的な集合住宅と比べて人間関係が密接になります。そのため、ご近所付き合いを避けたい方にとってはデメリットに感じてしまうことも。一方でお互いの人となりや家族構成などを把握したうえで入居するので、小さいお子さんのいるご家庭にとっては子育てに理解を得やすいメリットもあります。人によってメリットにもデメリットにもなるポイントのため、コーポラティブハウスならではのコミュニティがあることを踏まえたうえで検討することが大切です。

全体的なデザインの統一感に欠ける

各住戸で窓の位置や内装などをある程度自由に決められるため、コーポラティブハウス全体のデザインテイストが統一されない可能性があります。その結果、コーポラティブハウスの外観が不揃いでバランスの悪い印象を与えてしまうことも。特に住人が主体となって住まいづくりを行う住民主導型では各住戸のこだわりや意見を調整するのが難しく、全体的な統一感を上手く図れない可能性があります。コーディネート会社が主体となる企画者主導型であればプロならではのノウハウと調整力があるため、それぞれの住戸のこだわりを尊重しながら統一感のある全体設計を叶えられます。

コストが高くなる場合も…

コーポラティブハウスは販売手数料やモデルルーム費用、広告宣伝費などの経費が発生しないため、基本的には分譲マンションよりもコストを抑えられます。一方で完全自由設計になるので、内装や設備などにこだわるほどコストが高くなってしまう面もあり。分譲マンションと違って各住戸で設備が異なるため、大量発注によるコストカットができないのもデメリットの1つです。できる限りコストを抑えたいのであれば、予算の範囲内でこだわりを叶えられるようにコーディネートしてくれる会社選びが重要になります。

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コーポラティブハウスのトラブル事例

事例1.住人同士の話し合いが難航する

コーポラティブハウスに入居していた友人から聞いた話ですが、各家族の意見を調整してまとめるのが大変だったとのこと。部屋をどの位置や階数にするか、方角はどうするかなど話し合いが難航したそうです。部屋割りが無事に終わったとしても、次は建築中のトラブルにも全員で相談して対応しなければいけません。コーポラティブハウスを選ぶ方は住まいに対するこだわりが強いらしく、お互いの意見や主張が飛び交ってなかなか収拾がつかなかったそうです。友人の話を聞いて、コーポラティブハウスならではの大変さがあるんだなと理想と現実のギャップに驚きました。

「企画者主導型」の選択がスムーズな進行のカギに

住人同士の話し合いが進まないトラブルの多くが「住民主導型」によるものです。住民主導型の場合はコーポラティブハウスづくりのプロとは言えない住人が主体となって進めていくため、話し合いが難航するケースが多々あり。コーディネート会社が主体となる「企画者主導型」だと、ある程度決まった枠組みの中で話し合いをするため、スムーズに進行しやすくなります。また、入居者の間に入って意見を調整してくれるので、話し合いが揉めてプロジェクトの進行が遅れるのを回避できるメリットもあります。

事例2.距離の近い人間関係に疲れる

建築関係の方と話をする機会があった際、コーポラティブハウスの話題になりました。なかでも気になったのが、コーポラティブハウスならではの人間関係が合わなくて引っ越しを決める人の話です。入居前から顔見知りになるので、匿名性のない濃密な人間関係に疲れてしまうのかもしれません。特に地元の人間関係が嫌で都会に出てきたような人は、コーポラティブハウスのコミュニティにも息苦しさを覚えるのかなと感じました。やはりずっと住み続けるのであれば近すぎる関係性よりも、程よい距離感のある付き合いが重要になりそうです。

程よい距離感を保ったコーポラティブハウスが増加

コーポラティブハウスのトラブルとしてよくあがるのが「人間関係」です。知る人ぞ知るといったものではなく、コーポラティブハウスを検討する方の間ではむしろ有名なデメリットになります。そのためか、最近では「良好なコミュニティ＝濃密な人間関係」という考えではなく、程よい距離感を保ったコミュニティを形成しているコーポラティブハウスが増えています。集合住宅ほど人間関係が希薄ではなく、かといって息苦しさを感じるほど距離が近くない程よい関係性がコーポラティブハウスの新たな魅力となる日も近いかもしれません。

コーポラティブハウスの過去・現在・未来

「労働者の住みよい生活」を目指した新しい住居スタイルの誕生

コーポラティブハウス誕生の発端は18世紀にまでさかのぼります。スコットランドの繊維業者が発足した共同組合をきっかけに、労働者が協力し合って住みよい生活を実現するためのコーポラティブハウスが建てられることになりました。日本にコーポラティブハウスが建設されたのは1921年。第一次世界大戦後の産業発展に伴った人口の都市集中による住宅難を解決するために「住宅組合法」が制定され、約35,000戸のコーポラティブハウスが建設されました。

一時は廃止されるも復活。コーポラティブハウス時代の幕開け

「持ち家信仰」が根強い日本の文化もあってか、コーポラティブハウスが建設された当時は現在とは異なる一戸建ての住宅形態がほとんどでした。住民が協力し合って住みよい生活を実現するという本来のコーポラティブハウスの意義を喪失してしまい、のちに一戸建て型のコーポラティブハウスは廃止されます。現在の形式になったのは、日本にコーポラティブハウスが誕生してから27年後の1948年。組合関連の法律整備によって現在の形式のコーポラティブハウスが建設されるようになり、1975年には建設数が65,000戸にまで増加と本格的なコーポラティブハウスの時代が到来しました。

都市再生の救世主になるか？コーポラティブハウスの建設が拡大

現在、コーポラティブハウスを都市再生の1手段として見直そうという動きがはじまっています。民間企業が先導し、東京や大阪など大都市エリアを中心にコーポラティブハウスの建設が拡大。「自由設計」「コミュニティ」「よりよい住まいの実現」というコンセプトはそのままに、それぞれのエリアによって特色のあるコーポラティブハウスが誕生しています。住民が協力し合って理想の住居や暮らしを実現するというコーポラティブハウスの特徴も大都市エリアで注目されている理由の1つ。大都市の課題である「人間関係の希薄化」の改善にアプローチできるコーポラティブハウスならではのメリットは、都市圏以外のエリアでも今後さらに注目を集めていくことでしょう。

東京にマイホームを持つ夢を実現する「コーポラティブハウス」という選択肢

利便性や憧れから「東京にマイホームを持ちたい」と住居建設を希望する方は後を絶ちませんが、高額な地価や土地が限られていることから多くの方が断念せざるを得ないのが現状です。そんな中、リーズナブルな価格でマイホーム建設を実現できる方法としてコーポラティブハウスが注目を集めています。限られた土地に合わせてデザイン性の高い住居を設計でき、ライフスタイルに合ったこだわりのマイホームをリーズナブルに建てられるコーポラティブハウスは新しい住まいの選択肢の1つとしてさらなる普及・拡大が期待されています。

都内の人気エリアにおける
コーポラティブハウスの費用相場

コーポラティブハウスは分譲マンションと異なり、モデルルームの運営費用や販売手数料などの余分なコストをかけずに済みます。必要となるのは基本的に土地代・施工費・その他関連費用のみ。予算のほとんどを「家づくり」にかけられるため、リーズナブルな価格で、ハイクオリティな住宅が手に入るのです。

コーポラティブハウスを手がける代表企業

コーポラティブハウスを手がける代表企業3社の実績戸数／棟数やデザイン賞受賞歴をまとめました。コーポラティブハウスは一戸＝家庭ごとに、オリジナルの部屋をつくりあげます。そんな中、業界でも一目置かれるコプラスの累計実績戸数は、日本No.1。さらにグッドデザイン賞も多くの受賞経験があります。一方、コプラスと同じくコーポラティブハウス業界の代表企業とされるアーキネットは、その歴史の長さから実績棟数で他社の追随を許していないことがわかります。最近注目を集めているタウン・クリエイションの今後にも期待ですね。

※コプラスは、コーポラティブハウスの仕組みを一般化した旧都市デザインシステムのコーポラティブハウス事業を引き継ぐ形で設立された会社。上記で挙げている施工実績数は、旧都市デザインシステムの時代からの累計となっております。

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