コーポラティブハウスのメリット・デメリット

【登録日：2018.04.16｜更新日：2019.10.02】

- 登録日：2018.04.16
- 更新日：2019.10.02

土地代・施工費など、必要経費だけで建てられるのが魅力のコーポラティブハウス。ここではコーポラティブハウスを建てる際のメリット・デメリットについて説明します。

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コーポラティブハウスとは

コーポラティブハウスとは住宅の所有を希望する人同士が集まって組合を作り、事業者として設計・デザインした住まい（マンション）をつくる仕組みです。とはいえ、住まいづくりのプロセスは、土地情報の入手にはじまり、建築家・設計者や工事会社の選定、役所との折衝など、素人にはなかなかハードルが高いもの。そのため、一般的な住宅としては普及率はあまり高くありません。しかし、最近ではそれらのプロセスすべてをコーディネート会社が請け負い、コーポラティブハウスの企画に参加者を募る方式（企画者主導型）が主流に。それに呼応するように、フジテレビの木曜劇場『隣の家族は青く見える』にてコーポラティブハウスが舞台になるなど、より身近な存在になってきました。一般的な分譲マンションとは異なり、モデルルーム運営費や販売手数料など余分なコストをかけずにリーズナブルな金額で理想の住まいが手に入れられるなど、その魅力の虜となる人が増えつつあります。

コーポラティブハウスと、
戸建て・マンション・コレクティブハウスとの違い

戸建てとの違いとは？

コーポラティブハウスと戸建ての違いは、「土地を分けるか、建物を分けるか」という点です。戸建てにはすでに設計が決まっている建売住宅と、設計に自分の要望を反映できる注文住宅の二種類がありますが、どちらも分譲された土地ごとに家を建てる方式です。一方、コーポラティブハウスの場合は入居希望者が共同で大きな土地を購入して建物を建て、その内部スペースを区分所有する方式。中庭などの共有スペースを作ることもでき、居住者同士のコミュニティを形成しやすくなっています。

マンションとの違いとは？

建物内のスペースを区分所有するという共通点があるマンションとコーポラティブハウスですが、大きな違いは「つくる過程に参加できる」という点です。分譲マンションは間取りやデザインが開発業者により決められており、自由度が高くありませんが、コーポラティブハウスは設計から携わることができるので、生活スタイルに合わせた住まいづくりが可能です。また、コーポラティブハウスの場合は土地代や建築費など事業費の内訳が見えるので、納得しながらこだわりの住まいづくりを進められます。

コレクティブハウスとの違いとは？

コレクティブハウスとは、個々の住戸内設備とは別に、共同キッチンやリビングなどの共有スペースがある賃貸住宅のこと。コーポラティブハウスは自分たちで住まいを「つくる」のですが、コレクティブハウスは賃貸なので集合住宅を「借りる」ものです。居住者同士のコミュニティを形成しやすいという点は共通していますが、内実は大きく違います。共有スペースには管理・使用ルールが必要ですが、コーポラティブハウスはルール作りから携わることができるのが特徴です。

コーポラティブハウスのメリットとは

デザインにこだわることができる

コーポラティブハウス最大のメリットは、注文住宅のようにこだわりを叶えられる「自由設計」です。通常の分譲マンションの場合、すでに決められた間取りや設備に対して妥協したり折り合いをつけたりしながら選択しなければいけません。コーポラティブハウスであれば、家族がゆったりと過ごせる広々としたリビングや家事がしやすい動線の部屋配置など、ライフスタイルに合った間取りに設計できます。部屋ごとに違うコンセプトを持たせたデザインにすることも可能。また、家族の健康のために自然素材の建材を選ぶこともできます。そのほかにも床や壁の仕上げ、キッチンや浴室の仕様、窓の大きさや位置などにも妥協せずにこだわりを追求できるのがコーポラティブハウスの魅力です。

必要な経費を把握できる

コーポラティブハウスは入居希望者同士が建設組合を設立して直接発注するため、土地の取得費用をはじめ、建設工事費用、設計費用など、どのプロセスにどれだけの費用がかかっているのかを把握できます。一方で分譲マンションの場合、土地の取得費用や建設費用などの経費にいくらかかっているのか開示されることはなく、価格が適正かどうかを判断できません。コーポラティブハウスで選ばれる土地は、価値はあるものの戸建てや分譲マンションには向かないような買い手の少ないものが多いため、適正価格で取得可能です。分譲マンションのようなモデルルーム費用や広告宣伝費といった中間経費もかかりません。コストをリーズナブルに抑えることで、必要なものにだけお金をかけられる合理的な住まいづくりを叶えられます。

希望者（住民）同士の連携が図れる

コーポラティブハウスは分譲マンションの購入と異なり、これからの住まいを希望者同士でつくっていきます。長く住み続ける家を建てるなら、隣家との人間関係もしっかりしておくべきですよね。コーポラティブハウスでは希望者全員で住まいづくりのプロセスを共有できるため、入居後もスムーズなご近所付き合いができます。新しい環境で生活を始められるだけでなく、住民同士の良い人間関係を築けるのがポイントです。

家への愛着が生まれる

希望者自身が主体となってつくられるコーポラティブハウスは、個人の思いをくみ取ってつくられているので、それだけ愛着を持って住み続けられます。それぞれの生活スタイルになじみやすく設計されているため、住み心地が良いのもポイント。また、建設中は定期的に工事の進行状態を確認できるため、自分の住まいが作られているところが見える安心感があります。「自分の手で理想の住まいをつくった」という達成感や家への愛情を強く感じられるのは、家づくりのあるべき姿と言えますね。

利便性の高い立地を叶えられる

コーポラティブハウスと同じく自由設計でこだわりの住まいを叶えられる戸建ての注文住宅の場合、都心で利便性の高い立地の土地を求めるとかなり高額な費用がかかります。そのため、立地の利便性を諦めて土地が比較的安価な郊外を選ぶか、もしくは広さで妥協を求められることも。コーポラティブハウスなら入居希望者同士で土地を共同購入するため、利便性の高い立地の土地をリーズナブルな価格で取得できます。土地選びにこだわりを持った会社を選ぶことで、永住性や資産性の高い立地や子育てに適した生活環境のある立地などを叶えることも可能。そのため、立地にこだわりたいのであればプロ目線で土地を選定してくれるコーポラティブハウスの実績が豊富な会社選びがベター。利便性の高さとオーダーメイドの自由設計を両立できるのがコーポラティブハウスならではの強みです。

コーポラティブハウスのデメリットとは

住居の完成までに時間がかかる

コーポラティブハウスは、完成して入居するまでに時間がかかるのがデメリット。希望者による組合の立ち上げ・参加から設計、施工・住居の引き渡しまでが1つの流れとなっています。この流れを終えるには平均20カ月ほどの期間を必要とします。が、分譲マンションのように契約から入居までの間をただ「待つ」のではなく、設計の話し合いや工事現場に出向いたりと家づくりのプロセスを「楽しむ」ことができる、と表現することもできます。

組合による定期的な集まりに参加する必要がある

コーポラティブハウスは希望者同士の組合を発足させ、組合内で事業を進めていきます。そのため建物の外観や共用スペースの用途を決めていく必要があります。また、建物のルールをはじめとする細かい部分の確認もしていくため、参加者全体による協議は6～10回程度行われるケースが多いようです。間取りや設備が決められている建売住宅や分譲マンションでも十分な人にとっては、手間暇かかる工程に感じるかもしれません。

参加者が辞退・足りない場合は計画中止のリスクも

コーポラティブハウスは個人事業ではなく組合事業なので、途中で辞退することが難しい仕組みです。あるいは企画に集まる人が少ない場合は、計画自体の実現が難しくなります。そのため、運営実績の豊富なコーディネート会社選びが重要となります。

建設中のトラブルは組合の責任に…？

コーポラティブハウスは、住宅希望者が建設組合となって事業を展開するため、建設に関するトラブルの責任は、原則、組合が持つことに。そのため極端に切り詰めた建設計画は避け、万が一に備えて余裕のある予算やプランを組合内で設定しておくと安心です。また実際はコーディネート会社が間に入って問題を解決してくれるので、不安なことがあればその都度相談しましょう。

買い手が見つかりにくい

万人受けしやすい画一的でスタンダードなデザインの分譲マンションと違い、コーポラティブハウスは住人の好みやライフスタイルを反映できる自由設計を売りにしています。そのため、分譲マンションよりも買い手の間口が狭まって売却が難しくなるケースもあり。買い手の好みと一致すればここにしかない魅力的な物件になり得ますが、買い手が見つからないことで分譲マンションよりも査定価格が低くなってしまう可能性もあります。ですが、こだわりの強さで言えば同じ自由設計の注文住宅にも当てはまるため、コーポラティブハウス特有のデメリットではありません。

入居者同士の密接なコミュニティ

コーポラティブハウスは住人同士が話し合って住まいをつくっていくため、一般的な集合住宅と比べて人間関係が密接になります。そのため、ご近所付き合いを避けたい方にとってはデメリットに感じてしまうことも。一方でお互いの人となりや家族構成などを把握したうえで入居するので、小さいお子さんのいるご家庭にとっては子育てに理解を得やすいメリットもあります。人によってメリットにもデメリットにもなるポイントのため、コーポラティブハウスならではのコミュニティがあることを踏まえたうえで検討することが大切です。

全体的なデザインの統一感に欠ける

各住戸で窓の位置や内装などをある程度自由に決められるため、コーポラティブハウス全体のデザインテイストが統一されない可能性があります。その結果、コーポラティブハウスの外観が不揃いでバランスの悪い印象を与えてしまうことも。特に住人が主体となって住まいづくりを行う住民主導型では各住戸のこだわりや意見を調整するのが難しく、全体的な統一感を上手く図れない可能性があります。コーディネート会社が主体となる企画者主導型であればプロならではのノウハウと調整力があるため、それぞれの住戸のこだわりを尊重しながら統一感のある全体設計を叶えられます。

コストが高くなる場合も…

コーポラティブハウスは販売手数料やモデルルーム費用、広告宣伝費などの経費が発生しないため、基本的には分譲マンションよりもコストを抑えられます。一方で完全自由設計になるので、内装や設備などにこだわるほどコストが高くなってしまう面もあり。分譲マンションと違って各住戸で設備が異なるため、大量発注によるコストカットができないのもデメリットの1つです。できる限りコストを抑えたいのであれば、予算の範囲内でこだわりを叶えられるようにコーディネートしてくれる会社選びが重要になります。

口コミ評判から見る
コーポラティブハウスのトラブル事例

事例1.住人同士の話し合いが難航する

コーポラティブハウスに入居していた友人から聞いた話ですが、各家族の意見を調整してまとめるのが大変だったとのこと。部屋をどの位置や階数にするか、方角はどうするかなど話し合いが難航したそうです。部屋割りが無事に終わったとしても、次は建築中のトラブルにも全員で相談して対応しなければいけません。コーポラティブハウスを選ぶ方は住まいに対するこだわりが強いらしく、お互いの意見や主張が飛び交ってなかなか収拾がつかなかったそうです。友人の話を聞いて、コーポラティブハウスならではの大変さがあるんだなと理想と現実のギャップに驚きました。

「企画者主導型」の選択がスムーズな進行のカギに

住人同士の話し合いが進まないトラブルの多くが「住民主導型」によるものです。住民主導型の場合はコーポラティブハウスづくりのプロとは言えない住人が主体となって進めていくため、話し合いが難航するケースが多々あり。コーディネート会社が主体となる「企画者主導型」だと、ある程度決まった枠組みの中で話し合いをするため、スムーズに進行しやすくなります。また、入居者の間に入って意見を調整してくれるので、話し合いが揉めてプロジェクトの進行が遅れるのを回避できるメリットもあります。

事例2.距離の近い人間関係に疲れる

建築関係の方と話をする機会があった際、コーポラティブハウスの話題になりました。なかでも気になったのが、コーポラティブハウスならではの人間関係が合わなくて引っ越しを決める人の話です。入居前から顔見知りになるので、匿名性のない濃密な人間関係に疲れてしまうのかもしれません。特に地元の人間関係が嫌で都会に出てきたような人は、コーポラティブハウスのコミュニティにも息苦しさを覚えるのかなと感じました。やはりずっと住み続けるのであれば近すぎる関係性よりも、程よい距離感のある付き合いが重要になりそうです。

程よい距離感を保ったコーポラティブハウスが増加

コーポラティブハウスのトラブルとしてよくあがるのが「人間関係」です。知る人ぞ知るといったものではなく、コーポラティブハウスを検討する方の間ではむしろ有名なデメリットになります。そのためか、最近では「良好なコミュニティ＝濃密な人間関係」という考えではなく、程よい距離感を保ったコミュニティを形成しているコーポラティブハウスが増えています。集合住宅ほど人間関係が希薄ではなく、かといって息苦しさを感じるほど距離が近くない程よい関係性がコーポラティブハウスの新たな魅力となる日も近いかもしれません。

コーポラティブハウスの
募集から入居までのスケジュール

地域・予算を決めてプロジェクトに応募

住みたい地域や大体の予算を決め、募集中のプロジェクトを探します。コーディネート会社が実施する募集説明会に参加して、条件に合うプロジェクトを見つけたら応募します。

組合結成・自由設計に参加

企画に賛同する人が集まったら、建設組合が結成されます。各入居者が設計者とやりとりし、設計や費用の要望を伝えることができます。設計が決まったら、土地購入の契約や工事会社への発注。各種契約・発注はコーディネート会社がサポートしてくれるので安心です。ここまでで募集開始から約6か月が目安です。

施工（着工～竣工）

各種契約がまとまったら、いよいよ工事が始まります。施工には大きく分けて、工事に着手する「着工」・建物の骨組みが完成する「上棟」・工事が完了する「竣工」の三段階があり、プロの設計者が現場をチェックして定期的に状況報告してくれます。入居者同士で総会を行い、建物の名称や管理について話し合います。工事期間の目安は約12か月です。

入居

建物が竣工したら、約1か月で引き渡し・入居が可能です。入居までの間に総会などで入居者同士の交流が生まれているため、スムーズにコミュニティが形成できます。

都内の人気エリアにおける
コーポラティブハウスの費用相場

コーポラティブハウスは分譲マンションと異なり、モデルルームの運営費用や販売手数料などの余分なコストをかけずに済みます。必要となるのは基本的に土地代・施工費・その他関連費用のみ。予算のほとんどを「家づくり」にかけられるため、リーズナブルな価格で、ハイクオリティな住宅が手に入るのです。

コーポラティブハウスを手がける代表企業

コーポラティブハウスを手がける代表企業3社の実績戸数／棟数やデザイン賞受賞歴をまとめました。コーポラティブハウスは一戸＝家庭ごとに、オリジナルの部屋をつくりあげます。そんな中、業界でも一目置かれるコプラスの累計実績戸数は、日本No.1。さらにグッドデザイン賞も多くの受賞経験があります。一方、コプラスと同じくコーポラティブハウス業界の代表企業とされるアーキネットは、その歴史の長さから実績棟数で他社の追随を許していないことがわかります。最近注目を集めているタウン・クリエイションの今後にも期待ですね。

※コプラスは、コーポラティブハウスの仕組みを一般化した旧都市デザインシステムのコーポラティブハウス事業を引き継ぐ形で設立された会社。上記で挙げている施工実績数は、旧都市デザインシステムの時代からの累計となっております。

上記3社をもっと詳しく見る

コーポラティブハウスの過去・現在・未来

「労働者の住みよい生活」を目指した新しい住居スタイルの誕生

コーポラティブハウス誕生の発端は18世紀にまでさかのぼります。スコットランドの繊維業者が発足した共同組合をきっかけに、労働者が協力し合って住みよい生活を実現するためのコーポラティブハウスが建てられることになりました。日本にコーポラティブハウスが建設されたのは1921年。第一次世界大戦後の産業発展に伴った人口の都市集中による住宅難を解決するために「住宅組合法」が制定され、約35,000戸のコーポラティブハウスが建設されました。

一時は廃止されるも復活。コーポラティブハウス時代の幕開け

「持ち家信仰」が根強い日本の文化もあってか、コーポラティブハウスが建設された当時は現在とは異なる一戸建ての住宅形態がほとんどでした。住民が協力し合って住みよい生活を実現するという本来のコーポラティブハウスの意義を喪失してしまい、のちに一戸建て型のコーポラティブハウスは廃止されます。現在の形式になったのは、日本にコーポラティブハウスが誕生してから27年後の1948年。組合関連の法律整備によって現在の形式のコーポラティブハウスが建設されるようになり、1975年には建設数が65,000戸にまで増加と本格的なコーポラティブハウスの時代が到来しました。

都市再生の救世主になるか？コーポラティブハウスの建設が拡大

現在、コーポラティブハウスを都市再生の1手段として見直そうという動きがはじまっています。民間企業が先導し、東京や大阪など大都市エリアを中心にコーポラティブハウスの建設が拡大。「自由設計」「コミュニティ」「よりよい住まいの実現」というコンセプトはそのままに、それぞれのエリアによって特色のあるコーポラティブハウスが誕生しています。住民が協力し合って理想の住居や暮らしを実現するというコーポラティブハウスの特徴も大都市エリアで注目されている理由の1つ。大都市の課題である「人間関係の希薄化」の改善にアプローチできるコーポラティブハウスならではのメリットは、都市圏以外のエリアでも今後さらに注目を集めていくことでしょう。

東京にマイホームを持つ夢を実現する「コーポラティブハウス」という選択肢

利便性や憧れから「東京にマイホームを持ちたい」と住居建設を希望する方は後を絶ちませんが、高額な地価や土地が限られていることから多くの方が断念せざるを得ないのが現状です。そんな中、リーズナブルな価格でマイホーム建設を実現できる方法としてコーポラティブハウスが注目を集めています。限られた土地に合わせてデザイン性の高い住居を設計でき、ライフスタイルに合ったこだわりのマイホームをリーズナブルに建てられるコーポラティブハウスは新しい住まいの選択肢の1つとしてさらなる普及・拡大が期待されています。

コーポラティブハウスに関する研究データ

コーポラティブハウスの今後の在り方について、入居者を対象にプロジェクトの評価や供給方式に関する意識を調査した「住まい手対応型集合住宅の供給に関する研究―コーポラティブハウス『グリーンヴィレッジ宇津木台』入居者の住意識の分析―」（著者：野崎薫）を参考にしながら考えていきます。

入居者に関するデータ

調査対象となったコーポラティブハウスの入居者データを見てみると、平均年齢は男性が46歳、女性は42歳となっており、平均家族数は4.1人。住戸の2／3が3世代居住用大型住戸であったにもかかわらず核家族が67％と半数を占めており、3世代家族の割合は19％と2割を切る結果に。末子の就学状況では義務教育の世帯が36％と最も多く、未就学の子育て世帯と高等教育の世帯は24％となっています。

平均世帯年収は1,108万円で、42％の世帯が現在住んでいるコーポラティブハウス以外に何らかの不動産を所有していることが判明。世帯主の職業で最も多かったのが専門的・技術的職業の40％で、次が管理職の36％になっています。コーポラティブハウス以前に住んでいた住環境の調査を見てみると平均面積は76.7m2、社宅・官舎が1／3と最も多い結果に。コーポラティブハウスを選んだ理由としては住戸面積をあげる方が32％と一番多く、公団に対する信頼感が18％、自由設計方式が15％という結果となりました。

コーディネート料に対する意識に関するデータ

コーディネート料に対する意識調査では「安いと思った」と答えた方は1人もおらず、「まあ妥当な料金だと思った」と答えた方が24％。最も多かったのが「高いと思った」の37％、次に「非常に高いと思った」と答えた方が31％とコーディネート料がネックになっている方が多い結果となっています。また、今回の調査対象となったコーポラティブハウスのコーディネート料の「各住戸の工事費用に一律の係数をかけて算出する方式」に対しても、「今回の方式で良かった」と答えた方は18％と2割を切っており、「設計・コーディネートに要した打ち合わせの時間と図面の枚数に応じた金額にするべき」という要望が多く見られました。

コーディネート料を抑えるためにコーディネーターを介さず住民主導型で進めるという手もありますが、話し合いが難航してプロジェクトが進行しないというデメリットも。また、予算内で理想をカタチにする取捨選択のノウハウがないため、結果的にコーディネート料以上の費用がかかりかねません。算出法に関しても、費用を気にせずに何度も打ち合わせを重ねられるからこそ、こだわりを実現できるというメリットもあります。相性の良い算出方式かどうか事前に確認しておくのはもちろん、コーポラティブハウスの豊富な実績と高い対応力で憧れの住まいをカタチにしてくれるコーディネート会社を選ぶことで、コーディネート料を払う意義やメリットを実感しやすくなります。

プランニングの満足度に関するデータ

間取り・仕上げ・設備機器・収納（収納量・使い勝手）のプランニングに関する満足度の意識調査では、最も満足度が高かったのが「間取り」という結果になっており、面積が広くなるにつれて満足と答える方の比率が増加。収納に関しても住戸面積の規模が大きくなるにつれて満足度が高くなっており、面積のゆとりが住まい手の要望を叶える満足度の高いプランニングにつながっていることが分かります。

一方で仕上げや設備機器に関しては住宅規模と満足度が比例せず、設備機器をすべて標準仕様にする住戸が多いという興味深い結果に。要望のレベルが高い間取りや収納の自由度に関しては、同じ集合住宅でも分譲マンションでは味わえないコーポラティブハウスならではの魅力です。住まいを「家族で過ごす場所」として重視したい方にとっては、年月の経過で価値の変わる設備機器や仕上げではなく、子どもの成長や新しい家族の誕生などでメリットを実感しやすい間取りや収納にこだわることで満足感を得やすくなります。